Co se stane, když nainstalujete klimatizaci bez povolení?

S koncem zimy začaly zájmy občanů přecházet od topných zařízení ke klimatizacím. Meteorologové navíc již začali naznačovat nadcházející horké léto.

Nejvyšší soud potvrdil, že majitel si může na fasádu domu nainstalovat klimatizaci. Ale – dodržování zákona. / Pavel Smertin / TASS

Nestačí ale koupit zařízení pro chlazení vzduchu v bytě a správně jej nainstalovat, důležité je, aby to nevedlo k právním problémům, které jsou pro majitele bytu velmi drahé.

Promluvme si například o situaci, která se stala obyvateli výškové budovy v hlavním městě. Občan nainstaloval do bytu klimatizaci. Správcovská společnost se o tom dozvěděla a požádala soud o její demontáž. Spor se dostal až k Nejvyššímu soudu, který vysvětlil, že instalace klimatizace na fasádu budovy vyžaduje souhlas všech vlastníků bytů. Právníci říkají, že k takovým sporům v praxi často dochází a soudy je řeší různými způsoby.

VS: Neoprávněné umístění osobního vybavení na fasádu domu porušuje zákon

Nejprve si vysvětleme, že fasáda objektu patří do společného majetku obyvatel bytového domu. Pokud tedy majitel umístí klimatizaci mimo byt, znamená to, že užívá společný majetek. Ze zákona sice přímo nevyplývá, že k instalaci klimatizace je nutné vyžádat si souhlas ostatních vlastníků bytů, vyplývá to však z obecného ustanovení 36 bytového zákoníku. Jmenuje se: „Vlastnická práva ke společnému majetku vlastníků prostor v bytovém domě“. Tento článek se odráží v dalších normách o právu na společné vlastnictví.

Odborníci ujišťují, že potíže vznikají při získávání rozhodnutí z valné hromady vlastníků. Tento proces není snadný. Je jasné, že majitelé či nájemci prostor ne vždy tento postup dodržují, míní odborníci. Mnohé správcovské společnosti se proti takovým sporům pojišťují a buď všem obyvatelům umožňují instalaci klimatizací najednou, nebo je zakazují.

Náš občan čelil důsledkům těchto pravidel. Správcovská společnost udržuje budovu, kde má žena byt. Zástupkyně správcovské společnosti si všimla, že do bytu nainstalovala chladicí systém a na fasádu budovy umístila venkovní jednotku. Majitelé ostatních bytů v domě přitom k těmto pracím nedali souhlas. Trestní zákoník je proto považoval za nezákonné.

Zástupci firmy se k soudu dožadovali, aby majitel klimatizaci demontoval a obnovil vzhled fasády domu. Spor si všiml portál Právo.ru. Trestní zákoník také u soudu žádal od občana vybrat zákonný trest – 500 rublů za každý den nerespektování rozhodnutí. Majitel nesouhlasil. Prezentovala závěr jisté odborné firmy, že externí klimatizační jednotka „neporušuje požadavky současné regulační stavebně technické dokumentace“.

Okresní soud ale souhlasil s tím, že před instalací zařízení je nutné koordinovat práce s ostatními vlastníky. Absence takového povolení porušuje práva ostatních vlastníků prostor ve výškové budově. První instance tedy žalobě energetické společnosti vyhověla, ale částečně. Nařídila majiteli zařízení demontovat a od občana inkasovala penále – 100 rublů za každý den nerespektování soudního rozhodnutí.

S tím odvolání souhlasilo. Kasační soud zaujal jiný postoj. Podle jejího názoru umístění klimatizace vlastníkům zbývajících bytů „neztíží vlastnictví a užívání společného majetku“. A celkový majetek domu se nezmenšil. Žádné další negativní důsledky, jako je zvýšený hluk nebo vibrace, nebyly zjištěny. Kasační soud proto rozhodnutí o odvolání zrušil a případ vrátil moskevskému městskému soudu. Poté si správcovská společnost stěžovala k Nejvyššímu soudu Ruské federace. Tam byl spor prostudován a Nejvyšší soud připomněl bod 39 přezkumu praxe (ze dne 4. prosince 2013). Ten říká: „Kdo může zrovnoprávněně s ostatními vlastníky vlastnit, užívat a nakládat se společným majetkem, může své právo vykonávat jen se souhlasem všech vlastníků“.

Za chybný označil Nejvyšší soud kasační závěr, že instalace klimatizace na fasádu domu nevyžaduje souhlas vlastníků bytů. Majitel prostor porušil postup při užívání společného majetku, protože na fasádu domu umístil osobní vybavení, které do takového majetku patří, zjistil Nejvyšší soud. Majitel zároveň nepožádal o povolení valnou hromadu vlastníků prostor v domě. Nejvyšší soud rovněž uvedl, že kasační argumenty o zmenšení celkové velikosti majetku nejsou pro tento spor podstatné. Proto byl kasační rozsudek zrušen a spor vrácen k novému projednání. Nakonec zvítězila správcovská společnost.

Rozhodnutí Nejvyššího soudu N 5-KG22-150-K2

Nejvyšší soud Ruska se znovu zabýval tím, zda byl vlastník na žádost řídícího orgánu povinen demontovat klimatizační jednotku z fasády domu a uvést zeď do původní podoby. Společně s expertkou Elenou Shereshovets jsme zdůraznili nejdůležitější argumenty soudu ve prospěch řídící organizace.

Klimatizace je instalována na společném pozemku bytového domu, který je ve správě správního orgánu

Vnější stěny domu jsou součástí společného majetku vlastníků prostor v bytovém domě (část 1, článek 36 zákona o bydlení Ruské federace). Pokud vlastníci uzavřeli s organizací smlouvu o správě, pak je to správcovská organizace, která odpovídá za údržbu a opravy domu.

Zejména musí zajistit, aby na stěny bytových domů nebyly bez povolení připevňovány klimatizace, transparenty, nápisy a reklamní konstrukce (bod 3.5.8 Pravidel č. 170).

Manažerská organizace z Moskvy postupovala v souladu s těmito normami: provedla inspekci bytového domu a zjistila, že jeden z majitelů instaloval na fasádu venkovní klimatizační jednotku.

• demontoval klimatizaci instalovanou na fasádě domu;
• obnovil zeď po demontážních pracích v souladu s jejím designem a barvou;
• zaplatil soudní pokutu ve výši 500 rublů za každý den nerespektování soudního rozhodnutí.

Zařízení porušuje práva sousedů a brání správnímu orgánu udržovat a opravovat společný majetek bytového domu

• rozhodnutí Gagarinského okresního soudu v Moskvě ze dne 13.12.2021. prosince 2 ve věci č. 4697-2021/XNUMX;
• odvolání moskevského městského soudu ze dne 26.04.2022. dubna 33 ve věci č. 15281-2022/XNUMX.

Nebrali v úvahu argumenty majitelky, že zařízení, které umístila, neporušuje zájmy sousedů a vyhovuje všem požadavkům právních úkonů. Instalace klimatizace na fasádu bytového domu bez souhlasu sousedů je porušením zákona a práv vlastníků prostor. Rovněž zařízení na stěně domu brání správci v plnění povinností při údržbě a opravách společného majetku.

Úřady částečně vyhověly žalobě UO: žalovaná musela demontovat venkovní klimatizační jednotku a uvést zeď do původního stavu. Soudy snížily výši trestu na 100 rublů za den až do data splnění požadavků.

Klimatizace porušuje normy stavebně technické dokumentace a další předpisy

Majitel podal stížnost ke kasačnímu soudu, který rozhodnutí nižších orgánů zrušil a spor poslal k novému projednání (rozsudek druhého kasačního soudu obecné jurisdikce ze dne 21.07.2022. července 88 ve věci č. 14531-2022 /XNUMX).

Soudce poukázal na to, že instalace klimatizace na fasádu nepředstavuje rekonstrukci nebo přestavbu prostor v bytovém domě a nevyžaduje souhlas valné hromady vlastníků pro takové práce (odst. 3, 25 odst. 3 požadavků z usnesení moskevské vlády č. 25.10.201-PP ze dne 508. října XNUMX). Také v případě, že bytový dům není kulturní památkou, není potřeba získat souhlas od místní samosprávy.

• neexistuje žádné ustanovení pro získání jakýchkoli povolení pro instalaci klimatizace vlastníkem bytového domu;
• postup vydávání těchto povolení není upraven;
• Orgány, které mají pravomoc je vydávat, nejsou uvedeny.

Kasační soud při rozhodování vycházel ze znaleckého posudku. Upozornil, že klimatizace na fasádě bytového domu neporušuje požadavky regulační stavebně technické dokumentace a nemá negativní dopad na obyvatele domu.

V důsledku instalace zařízení se celkový majetek vlastníků nesnížil, a proto není třeba získávat souhlas k takovým pracím od ostatních vlastníků prostor. Případ byl vrácen odvolacímu soudu k projednání.

Majitel nedostal povolení OSS k instalaci klimatizace na fasádu domu

Manažerská organizace podala stížnost k Nejvyššímu soudu Ruska v domnění, že kasační instance rozhodla v rozporu s požadavky zákona. Nejvyšší soud Ruské federace přijal stížnost k posouzení.

Poukázal na to, že zmenšení výměry nebo skladby společného majetku po instalaci zařízení není pro spor právně významné: jde o otázku dodržení postupu při užívání takového majetku.

1. Instalace venkovní klimatizační jednotky na fasádu bytového domu je porušením práv vlastníků, jelikož fasáda je společným majetkem.
2. Právo vlastníků prostor užívat a nakládat s takovým majetkem nelze vykládat tak, že umožňuje jednomu vlastníkovi porušovat obdobná práva sousedů a staví se tak proti jejich zájmům.
3. Ten, kdo rovným dílem s ostatními vlastní, užívá a nakládá se společným majetkem bytového domu, může toto právo uplatnit jen tehdy, dojde-li k dohodě všech účastníků podílového spoluvlastnictví.
4. Umístění osobního vybavení na společném majetku bytového domu bez příslušného rozhodnutí OSS je v rozporu s požadavky zákona a porušuje práva vlastníků prostor.

Nejvyšší soud Ruské federace prohlásil rozsudek kasační instance za nezákonný a poslal případ k novému projednání (rozsudek Nejvyššího soudu Ruské federace ze dne 28.03.2023. března 5 č. 22-KG150-2-KXNUMX).

Poznámka pro správce budov

• je nutné schválit jednotné normy pro umístění takového zařízení na fasády bytových domů a odstranit zbytečné souhlasy;
• provozní společnosti musí zpracovat jednotný projekt s umístěním klimatizací a nechat jej schválit městskou správou nebo magistrátem;
• Takový projekt stačí s obyvateli bytového domu dohodnout pouze jednou.

Nejvyšší soud Ruské federace již zaujal stanovisko k otázce reorganizace části společného majetku bez zohlednění názoru vlastníků prostor. V takové situaci je vlastník povinen získat nejen souhlas od oprávněného orgánu státní správy, ale i od sousedů předložením záležitosti na valnou hromadu. Nižší orgány však takové spory řeší odlišně.

Jak řešíte problém s klimatizacemi na fasádě bytového domu? Řekněte nám to v komentářích.