Co se stane, když si člověk pronajme byt a neplatí daně?

Přibližně 90 % bytů v Rusku se pronajímá bez uzavření oficiálních smluv, a tedy bez placení daní z tohoto příjmu, odhaduje Státní duma. Web RIA Real Estate se od právníků dozvěděl, jak finanční úřady takové byty počítají, kdo musí porušení prokázat a jaké důsledky mohou mít nedbalí majitelé.

V tuto chvíli existují různé způsoby, jak splnit povinnost vůči státu a zaplatit daň z příjmu z pronájmu bytu – nejoblíbenější jsou dva.

Prvním je předložení prohlášení Federální daňové službě ve formuláři 3-NDFL na základě výsledků roku, ve kterém byl byt pronajat. Lhůta pro podání přiznání je nejpozději do 30. dubna, lhůta pro zaplacení daně je nejpozději do 15. července roku následujícího po účetním roce. Částka daně z příjmu fyzických osob činí 13 % z celkových příjmů přijatých za pronájem v průběhu roku.

K prohlášení je třeba přiložit nájemní smlouvu s uvedenou výší nájemného, ​​potvrzení o přijetí peněz nebo výpis z účtu, pokud byla platba provedena v hotovosti.

Dalším oblíbeným způsobem placení daně z příjmu je registrace jako OSVČ. V tomto případě je sazba daně 4% pro ty, kteří pronajímají nemovitost fyzickým osobám, 6% pro ty, kteří pracují s právnickými osobami. Daň se platí měsíčně. Daň musí být zaplacena nejpozději do 25. dne měsíce následujícího po měsíci předchozím.

Kdo neplatí daně z nájemního bydlení, nemůže spát absolutně klidně, neboť v konečném důsledku riskuje odhalení, i když tuto skutečnost nepropaguje.

Podle Julie Pavlové, senior daňového poradce společnosti Tax Compliance, mohou daňové úřady o takových lidech zjistit z různých zdrojů:

Přítomnost pravidelných plateb ve stejných částkách od jedné osoby může nepřímo naznačovat, že osoba provozuje podnikatelskou činnost. To může být důvodem k tomu, aby si poplatník vyžádal vysvětlení o zdrojích finančních prostředků (článek 86 daňového řádu Ruské federace).

Pokud je osoba vlastníkem několika bytů, je to podezřelé pro federální daňovou službu, která má právo zahájit audit jeho příjmů. Finanční úřady se mohou o majetku konkrétní osoby dozvědět v rámci mezirezortní interakce s Rosreestrem, poznamenává právník a místopředseda Centurservice Igor Prokofjev.

Patří mezi ně správcovské společnosti, které mohou finančním úřadům poskytovat informace o pronájmu bytů.

Kromě toho, pokud jsou prostory pronajímány právnické osobě, pak je to organizace, která platí daň z příjmu fyzických osob za „fyziku“. V tomto případě nájemce-agent uvede konkrétní kód platby příjmu v certifikátu 2-NDFL. Finanční úřad na základě tohoto kodexu vybírá jednotlivce pro případné kontroly, varuje Pavlova.

Správce daně, sousedé a bývalí nájemníci, kteří chtějí ublížit majiteli, pokud jejich odloučení neproběhlo za dobrých podmínek, mohou také upozornit finanční úřady.

„Nejnebezpečnějším“ zdrojem informací pro vlastníka jsou právě uražení bývalí nájemníci, neboť bývalí nájemníci mají pro finanční úřady písemné doklady, kterými jsou nájemní smlouva a platby za pronájem bytu,“ varuje hlavní právní poradce. oddělení pronájmu Intermark Real Estate Galina Barkus.

Obvodní strážník může poskytnout informace také například v situaci, kdy nájemníci dělali hluk a rušili sousedy a ti přivolali policii.

„Nájemníci mu v zásadě nemusí ukazovat nájemní smlouvu, ale zpravidla jsou lidé zmatení a jsou připraveni potvrdit legálnost své přítomnosti v bytě, aby neměli další dotazy,“ říká Barkus.

Analýzu informací v těchto databázích neprovádějí zaměstnanci Federální daňové služby, ale roboti, kteří data analyzují, poznamenává Elena Rodionová, partnerka, vedoucí praxe právní kanceláře „Olevinsky, Buyukyan and Partners“.

Podle ní se v době digitalizace stávají hlavními cestami pro daňové úředníky k identifikaci právě data z databází ministerstva vnitra, Rosreestr a inzertních portálů, a nikoli stížnosti sousedů a signály místních policistů. „stínový“ příjem vlastníků bytů.

Finanční úřady po obdržení takové informace začnou tyto informace prověřovat a v prvé řadě vyzvou vlastníka bytu, který je v podezření, aby podal vysvětlení.

„S největší pravděpodobností bude popírat skutečnost, že byt pronajímá. Majitelé často říkají, že osoba bydlící v jejich bytě je příbuzná nebo známá,“ dělí se o své zkušenosti právnička Irina Dubinina.

Navíc zpravidla již existuje dohoda s nájemníky, že i oni odpoví, že byt užívají zdarma, dodává Andrey Sidorenko, managing partner právní skupiny Clever Consult.

Takže v počáteční fázi, kdy je úkolem finančních úřadů přesvědčit vlastníka bytu, aby platil daně dobrovolně, z toho nic není.

V tomto případě je kontrola na místě naplánována na dobu 2 měsíců. Zpravidla se provádí na místě finančního úřadu, protože vlastník bytu a osoby, které s ním bydlí, s kontrolou v bytě nesouhlasí, říká Pavlova.

Při této kontrole bude správce daně shromažďovat důkazy (108 daňového řádu Ruské federace), že majitel bytů zatajil své příjmy z pronájmu a neplatil daně. Ale to není tak snadné.

Základem je, že k tomu, aby byla osoba postavena před soud, musí mít daňové úřady k dispozici následující důkazy:

Samozřejmě ne vždy je možné shromáždit tak podrobné důkazy. Koneckonců, finanční úředníci mohou obdržet nájemní smlouvu a dokonce vidět účel platby „za nájem“, ale nikde není uvedena například adresa bytu.

Pokud se vám však přesto podaří shromáždit všechny potřebné důkazy, finanční úřady mohou:

Výše nedoplatků × sazba refinancování centrální banky během doby prodlení / 300 × Počet dní prodlení

Řekněme, že majitel bytu pronajal byt na celý rok za 40 tisíc rublů měsíčně. Během roku získal 480 tisíc příjmů a musí z nich zaplatit daň ve výši 62,4 tisíc rublů. Pokud tak neučinil ve lhůtě stanovené zákonem, budou následně z tohoto dluhu vyčísleny penále.

Důležitý bod: pokud od roku 2023 na jeho Jednotném daňovém účtu budou stále nějaké nedoplatky (například nezaplacení daně z nemovitosti), budou na ně také účtovány penále, protože nyní nejsou vázány na konkrétní daň , ale vypočítávají se z obecného mínusu, který se vytvořil na účtu poplatníka.

To znamená, že pokud nebude zaplacena daň ve výši 62,4 tisíc rublů, bude to 12,5 tisíc rublů.

Za úmyslné nebo opakované provinění se pokuta zdvojnásobuje na 40 %.

Nejprve je majiteli bytu zaslána výzva k úhradě dluhu. Správce daně je povinen tak učinit do 1 roku ode dne jeho vzniku. Není-li požadavek splněn do 8 dnů, probíhá další posouzení u soudu, kde se finanční úřady musí do 6 měsíců obrátit, vysvětluje standardní mechanismus Barkus.

Výši nezaplacené daně lze u vlastníka nemovitosti uplatnit do tří let od vzniku dluhu.

Majitel byt například v roce 2023 pronajal. V souladu s tím musí podat přiznání do 30. dubna 2024 a zaplatit daň do 15. července 2024. Ale on ne. Finanční úřad tuto skutečnost zjistí a má doklad o příjmu nepřiznaných příjmů. Datum přestupku je 15. července 2024. Ale protože zdaňovacím obdobím pro daň z příjmů fyzických osob je kalendářní rok, bude se tříleté období počítat od 1. ledna 2024 a skončí 31. prosince 2026. Soud navíc může lhůtu prodloužit, varuje Barkus.

„Tedy tříletá lhůta se nepočítá za dobu nájmu (za poslední tři roky), ale ode dne zjištění nedoplatku,“ shrnuje právník.

Vezměte prosím na vědomí, že se nebudete moci vyhnout platbě, protože od roku 2023 byl zaveden jednotný daňový účet. Nyní, když jsou přijaty peníze na zaplacení daně, bude nejprve odepsána částka záporného zůstatku na daňovém účtu a poté bude zůstatek použit na zaplacení daně.

V ojedinělých případech je dokonce trestní odpovědnost za nezaplacení daně z příjmů z pronájmu bytu, varuje Khanov. To se stane, když nejsou zaplaceny daně:

Podle vyjádření právníka Alberta Khanova orgány činné v trestním řízení v poslední době výrazně zvýšily své úsilí o zahájení trestních řízení podle těchto článků s cílem doplnit státní rozpočet.

Ale podle článku 171 trestního zákoníku Ruské federace („Nezákonné podnikání“), který se trestá odnětím svobody až na 5 let, jsou případy stíhání v praxi stále ojedinělé.

Situace: Koupili jste si větší byt a přestěhovali se. A aby staré bydlení generovalo příjem, rozhodli se ho pronajmout. Pojďme zjistit, jaké daně musíte zaplatit za pronájem bytu, aby nebyly žádné problémy se zákonem.

• Jak pronajmout byt
• Jak se finanční úřad dozví o pronájmu bytu?
• Chytili mě, co mám dělat?
• Jaká jsou rizika pronájmu bytu bez placení daní?

Jak pronajmout byt

Pokud pronajímáte byt:

• sepsat smlouvu. Bylo by dobré, kdyby se na dokument podíval právník a poradil, jaké podmínky uvést;
• smlouvu podepsat ve dvou vyhotoveních. Jeden zůstane u vás, druhý u nájemníka.

Pokud je smlouva uzavřena na více než 11 měsíců, vyžaduje registraci u Rosreestr. Proto je jednodušší podepisovat papíry na kratší dobu s možností prodloužení.

• shromáždit dokumenty, které předloží finančnímu úřadu. Potřebujete cestovní pas, nájemní smlouvu, doklad o vlastnictví;
• vyplňte daňové přiznání tam, kde jste registrováni. Můžete přijít osobně nebo se přihlásit elektronicky. Doklad musí být předložen do 30. dubna následujícího roku;
• zaplatit daň ve výši 13 % z měsíční částky obdržené od nájemců. Platba musí být provedena do 15. července.

I když jste uzavřeli smlouvu na pár měsíců, dani z příjmu fyzických osob se nevyhnete. Co se stane, když za něj „zapomenete“ zaplatit? Pokuta za pronájem bytu bez placení daní a v některých případech i trestní postih.

Po smrti své babičky Zhanna zdědila byt v jiném městě. Neměl jsem v úmyslu se stěhovat, ani jsem nechtěl uvíznout v potížích s prodejem. Příbuzní mi poradili, abych to pronajal – přineslo by to malý, ale stabilní příjem. Dívka si našla nájemníky, podepsala smlouvu, podala přiznání a zaplatila daň. Pokud by to neudělala, kromě placení daní, penále a pokut by musela utrácet peníze za letenky a pronájem bydlení v jiném městě. Kromě toho by bylo nutné vzít si v práci volno kvůli vyjasnění záležitostí s finančními úřady. V důsledku toho bych rozdal mnohem více, než jsem utratil na placení daní.

V případě, že byt pronajímá OSVČ, pak výše srážek závisí na tom, kdo si prostory pronajímá. Pokud jsou rezidenty fyzické osoby, bude poplatek činit 4 % z částky. Pokud organizace nebo individuální podnikatel – pak 6%. Daň se platí měsíčně. Pronajímáte byt a máte další příjmy? Rozhodli jste se pro výhodnou investici? Zvažte podílové fondy. Chcete-li začít, otevřete si účet makléře.

Můžete těžit nejen z nákupu cenných papírů společnosti, pro kterou pracujete: na burzách je k dispozici mnoho možností. Vyberte si akcie, dluhopisy a fondy, investujte a sledujte podmínky na trhu v aplikaci Sovcombank Investments.

Jak se finanční úřad dozví o pronájmu bytu?

Není třeba předpokládat, že finanční úřad nebude o pronájmu vědět. Skutečnost pronájmu bytu je snadné prokázat: pomohou uražení bývalí nájemníci nebo závistiví sousedé. A může se odhalit i zcela náhodně.

Daňoví zástupci přišli zkontrolovat firmu Mivistom. Mezi účetními doklady našli nájemní smlouvu. Ukázalo se, že společnost pronajala byt pro své zaměstnance a každý měsíc převáděla 60 000 rublů. Z této částky ale majitel nic nezaplatil. Daňoví úředníci rychle našli pronajímatele. A stejně rychle se zjistilo, že už déle než rok neplatil požadované úroky. A před pár lety ukryl dalšího nájemníka.

O nájmu bytu se může finanční úřad informovat i u obvodního strážníka. Má právo zaznamenat, že v objektu někdo bydlí, prostudovat nájemní smlouvu a vzít si od obyvatel do záznamu vysvětlení.

Více na toto téma
Jak si bezpečně pronajmout dobré bydlení Přečtěte si článek

Pokud každý měsíc pochází stejná částka od stejného plátce, budou tyto převody vypadat pro daňovou službu podezřele. Zaměstnanci oddělení mohou kontrolovat účty jednotlivců.

Gennadij a Maria se vzali a přestěhovali se k sobě. Dívky se rozhodly pronajmout svůj jednopokojový byt a vydělat si. Neplatili daně: doufali, že se o pronájmu bytu nikdo nedozví. Sousedé ale plány porušili: nelíbilo se jim, jak se nový nájemník choval. Muž pustil hlasitou hudbu, kouřil na schodech a v noci přešlapoval. Místní policista byl přivolán, aby si promluvil s hlučným sousedem. Zástupce zákona poskytl finančním úředníkům informace o nájemním bydlení. Gennadij a Maria museli platit daně, pokuty a penále.

Abyste se v nouzi netrápili nedostatkem peněz, zažádejte si o kartu Halva a připojte online prasátko. Stane se záchrannou sítí a poskytne příjemné bonusy.

Dobrým způsobem, jak ušetřit peníze, je online prasátko s možností vkládat a vybírat prostředky. Otevřete si online prasátko až 17 % ročně v mobilní aplikaci Halva-Sovcombank.

Chytili mě, co mám dělat?

• přijďte na finanční úřad, když vás zavolají;
• odpovídat na dotazy zaměstnanců (nejlépe písemně). Ještě lepší je to udělat v kanceláři.

Existuje šance, že se vám podaří přesvědčit inspektora, protože v této fázi jste pouze podezřelí, ale ještě ne obvinění.

Pokud existují důkazy o tom, že jste byt pronajali a daň nezaplatili, budete vyzváni, abyste ji zaplatili dobrovolně. Pokud nebudete souhlasit, bude se muset záležitost řešit prostřednictvím vyššího finančního úřadu, poté soudně.

Čím aktivnější budete a čím více důkazů pro svá slova poskytnete, tím větší je šance, že se případ nedostane k soudu.

100 yuanů je nejšpinavější bankovka na světě. Vědci na něm našli více než 180 000 bakterií.

Jaká jsou rizika pronájmu bytu bez placení daní?

Pokud jste nebyli schopni prokázat, že jste byt nepronajali bez daně, pojďme zjistit, jaký trest vás čeká.

Za prvé, fyzická osoba musí zaplatit daň z příjmu fyzických osob – 13 % z příjmu z pronájmu. Za druhé, pokuty a penále.

Pokud daňové přiznání podáte pozdě, penále bude 5 % za každý měsíc, kdy se opozdíte. Maximum je 30 % z částky daně, minimum je 1000 rublů.

Pokud jste se neúmyslně vyhnuli placení daní, bude vám hrozit pokuta ve výši 20 % z částky daní. A 40 % – pokud existuje záměr.

Pokud OSVČ daň nezaplatí, bude pokuta za první porušení 20 %, za druhé porušení do 6 měsíců ode dne prvního porušení 100 %.

Za nezaplacenou částku (jednotlivci i OSVČ) mohou být účtovány sankce: 1/300 klíčové sazby Centrální banky Ruské federace denně.

Aby případ dospěl k trestní odpovědnosti, musí výše nezaplacené daně jednotlivce během tří let přesáhnout 2,7 milionu rublů. Nejvyšší trest může být od jednoho do tří let vězení.

Pokud osoba porušila zákon související s daňovými úniky poprvé, nebude čelit trestní odpovědnosti. Ale budete muset zaplatit daň, stejně jako penále a pokuty.

Pojďme to shrnout.

Abyste neplatili více, než jste vydělali, nesnažte se IRS oklamat. Dokončete své přiznání včas a zaplaťte daně. Pronajímat bydlení je výhodnější, pokud jste OSVČ.

Pokud k porušení dojde, pokuste se jej co nejrychleji odstranit. A pamatujte: pokud majitel platí daně, může klidně spát!

Pro ty, kteří si váží svého času

Přihlaste se k odběru týdenního e-mailového zpravodaje a dozvíte se o nejzajímavějších publikacích.

Chcete se dozvědět o nových publikacích bez návštěvy webu?

Přihlaste se k odběru oznámení v Zenu a Telegramu