Co je to developerské podnikání?

Svět nemovitostí je plný terminologie, která se může neznalým oboru zdát matoucí. Jedním z klíčových pojmů, který často vyvolává otázky, je „vývoj“ a hlavním hráčem v tomto procesu je obvykle „vývojář“. Kdo je tedy vývojář a co je to jednoduchými slovy vývoj? Jaké jsou úkoly vývojáře a jaké jsou jeho vlastnosti? Pojďme si společně tyto problémy projít, ponořit se do světa stavebnictví a realit a pochopit, v čem se liší developer od stavebníka a jaká je role developera ve stavebnictví.

Hlavní fáze vývojového procesu

Developer luxusních nemovitostí je klíčovou postavou v procesu tvorby nové nemovitosti. Je zodpovědný za řadu důležitých úkolů a procesů, které zajišťují úspěšné dokončení projektu a dosažení vysoké úrovně spokojenosti zákazníků.

Vývojáři, kdo je to jednoduchými slovy? Jedná se o specialistu nebo společnost zabývající se vyhledáváním vhodného pozemku, posouzením jeho potenciálu a ziskovosti. Analyzují mnoho faktorů včetně umístění, dostupnosti, sociální infrastruktury a dalších.

Jedním z klíčových úkolů developera je vypracovat koncept nemovitosti. Zahrnuje stanovení budoucího účelu objektu, jeho architektonické řešení, dispoziční řešení, posouzení nákladů stavby a rentability projektu. Zároveň jsou formulovány požadavky na funkčnost a komfort bytů.

• Spolupráce s projekčními organizacemi

Vývojář pak ve spolupráci s architekty, designéry, inženýry a dalšími specialisty promění původní koncept v detailní návrh. Také dohlíží na dodržování stavebních předpisů a požadavků ve všech fázích prací.

Celý proces je doprovázen neustálým sběrem a analýzou informací. Developer musí vzít v úvahu trendy na trhu, preference potenciálních kupců, demografické a ekonomické faktory. To vše mu umožňuje přizpůsobit se měnícím se podmínkám a zajistit relevanci jeho projektu.

Developer spolupracuje se státními a obecními úřady, aby získal potřebná povolení a licence pro výstavbu.

Developeři často lákají na své projekty externí zdroje financování, včetně úvěrů, investic a předprodejů nemovitostí.

Fáze realizace projektu, která může zahrnovat jak samostatnou výstavbu, tak i zapojení dodavatelů.

Developer se také podílí na propagaci a prodeji nemovitosti. Vyvíjí marketingové strategie, spolupracuje s realitními kancelářemi a agenturami a vede prezentace. To vše má za cíl upoutat pozornost potenciálních kupců a uzavřít s nimi transakce.

Často, i když je nemovitost postavena a prodána, developer se o ni nadále stará s pomocí vlastní správcovské společnosti, která zajišťuje řádnou údržbu.

Vývoj, co to jednoduchými slovy je? Jedná se o celý proces tvorby nemovitostních objektů, který začíná nápadem a končí zprovozněním objektu a jeho následnou správou.

Jaký je rozdíl mezi vývojáři a staviteli? Developer se obvykle podílí pouze na výstavbě nemovitosti, zatímco developer je zapojen do procesu ve všech fázích – od vývoje konceptu až po prodej či správu hotové nemovitosti.

Typy vývoje: fee-development a customer development

Vývoj, kdo jsou vývojáři a co dělají, jsou pojmy, které se mohou lišit v závislosti na typu vývoje, na kterém se rozhodnou pracovat. Dva hlavní typy, které jsou u nás nejrozšířenější, jsou fee-development a customer development.

Vývoj poplatků: vývoj na základě třetí strany

Fee-development (neboli „fee-based development“) je pracovní formát, ve kterém vývojář funguje jako konzultant nebo projektový manažer. Tento přístup je založen na principu placení fixní odměny (poplatku), která nezávisí na konečném zisku projektu. Fee-development se nejčastěji používá v případech, kdy zákazník má potřebné zdroje k vedení projektu, ale nemá potřebné dovednosti a zkušenosti k jeho řízení.

V roli developera poplatků se může specialista zapojit do široké škály prací: od provádění předběžného výzkumu a přípravy podnikatelského plánu až po sledování výstavby a spuštění zařízení. V tomto případě leží hlavní riziko projektu včetně finančního na zákazníkovi a developer plní především organizační a koordinační funkce.

Rozvoj zákazníků: vývoj od A do Z

Na rozdíl od poplatkového vývoje, s vývojem zákazníka (neboli „zákaznický vývoj“) přebírá developer plnou odpovědnost za projekt – od konceptu až po uvedení zařízení do provozu. To znamená, že developer investuje do projektu své vlastní prostředky a nese tedy všechna rizika spojená s jeho realizací. Developer zároveň po jeho dokončení dostává i veškeré zisky z projektu.

Tento přístup vyžaduje, aby developer měl široké kompetence a zkušenosti ve všech aspektech nemovitostí – od výběru pozemku a návrhu až po výstavbu, marketing a správu nemovitostí. To umožňuje vývojáři plně kontrolovat proces a vytvářet vlastnosti, které plně odpovídají jeho vizi a standardům.

Rozvoj: dovednost vytvářet a realizovat nápady

Abychom to shrnuli, development je proces, který vyžaduje jedinečnou kombinaci strategického myšlení, pochopení trhu s nemovitostmi a schopnosti realizovat projekty od nápadu až po plnohodnotné zařízení. Developer je multifunkční specialista nebo společnost, která hraje klíčovou roli při vytváření nových nemovitostí, přeměňuje prázdné pozemky nebo staré budovy na živé prostory, kde lidé mohou žít, pracovat a hrát si.

Rozdíl mezi vývojářem a stavitelem spočívá v hloubce a šíři jejich úkolů. Pokud se developer omezí na výstavbu podle daných plánů, pak se developer zabývá celým cyklem tvorby nemovitosti – od výběru pozemku a vypracování konceptu až po marketing a prodej.

Studováním různých přístupů k vývoji můžete pochopit, že žádný projekt není podobný jinému a každý vyžaduje svůj vlastní přístup. Zatímco někteří vývojáři mohou pracovat na bázi třetích stran (poplatkový vývoj), spravovat projekt a dostávat za něj fixní poplatek, jiní mohou převzít plnou odpovědnost za projekt, investovat své vlastní prostředky a převzít všechna rizika (vývoj zákazníka) .

Příkladem společnosti úspěšně působící v oblasti developmentu je GRAVION. Naše projekty, jako je luxusní klubovna CULT, jsou zářnými příklady toho, jak tým vývojářů spojený společnou vizí a vášní pro inovace může vytvářet nové prostory, které inspirují a zlepšují životy lidí. Tento přístup k developmentu umožňuje nejen vytvářet kvalitní nemovitosti, ale také významně ovlivňovat rozvoj městského prostředí.

Kupující nemovitostí se potýkají s pojmy, které jsou v každodenních situacích často zaměňovány, ale ve smlouvách mohou mít různý význam. To platí zejména pro pojmy „stavitel“ a „vývojář“. Společně s odborníky zjišťujeme, kdo je developer a čím se liší od stavebníka.

• Sergej Bezborodov, prezident stavební společnosti Qtec;
• Taťána Podkidyševová, obchodní ředitel NDV-Real Estate Supermarket;
• Roman Rodioncev, ředitel oddělení projektového poradenství Est-a-Tet;
• Vladimír Galaktionov, ředitel pro právní záležitosti, Capital Group.

Kdo je vývojář

Developer je někdo, kdo se zabývá tvorbou a rekonstrukcí nemovitostí a také rozvojem pozemkových aktiv. Jeho hlavním cílem je zvýšit zisky z projektu.

Hlavní úkoly vývojáře

Developer provede ekonomickou analýzu investic a navrhne budoucí objekt a vybere vhodný pozemek pro výstavbu. Je také zodpovědný za získání povolení k výstavbě navrženého zařízení, hledání stavební společnosti a agentů pro realizaci hotového zařízení.

Podle odborníků je developer zodpovědný za celý cyklus prací souvisejících se vznikem rezidenčního komplexu a dalším prodejem nemovitostí – kromě samotných stavebních prací. Developer vybere pozemek pro výstavbu projektu, koupí jej a rozvine koncept rezidenčního komplexu od nuly: architektonický styl, návrh bytu, inženýrské řešení, návrh vstupních vestibulů a terénní úpravy území.

„Developer také připravuje podklady až k získání stavebního povolení. Pak buď organizuje stavební práce, nebo do svého projektu přiláká developera. S prodejem nemovitostí se developer obrací také na makléře, realitní kanceláře nebo si vytváří vlastní obchodní oddělení,“ říká Tatyana Podkidysheva, obchodní ředitelka NDV-Real Estate Supermarket.

Úkolem developera je zajistit připravenost projektu

Sergey Bezborodov, prezident stavební společnosti Qtec:

— Developer se na pozemky a výstavbu dívá z pohledu rozvoje podnikání. Hlavním úkolem je dosáhnout maximálního zisku pro projekt. Jedná se o správné posouzení jeho potenciálu a investiční atraktivity, organizace pracovního procesu s dodavateli, positioning a PR značky, vyhledávání investorů, strategické řízení, risk management.

Developer se stará o celý proces výstavby. Jeho hlavním úkolem je zajistit připravenost projektu dle parametrů odsouhlasených zákazníkem.

Jako generální dodavatelé pracujeme v rámci odhadu a smlouvy dohodnuté se zákazníkem. Celá vnitřní kuchyně stavby, hledání potřebných subdodavatelů, dodržování termínů a rozpočtů projektu je v naší oblasti. Jako vývojáři řady soukromých venkovských domů Q House se zabýváme nejen výstavbou, ale jsme také v neustálém procesu rozšiřování projektu, získávání nových investorů, zlepšování konceptu, zlepšování výrobní a prodejní strategie. To znamená, že projekt je pro nás souborem úkolů, kde výstavba, byť prioritou, je pouze jednou z jeho částí.

Vývojářské funkce:

• akvizice pozemků a posouzení jejich komerčního potenciálu;
• analýza trhu s nemovitostmi s cílem identifikovat nejefektivnější způsob využití nemovitosti;
• vypracování počátečního plánu pro formát, objem, plochu a funkční účel budoucího projektu; vývoj primární koncepce objektu;
• vytvoření náčrtu projektu; získání stavebního povolení;
• sledování postupu výstavby;
• provádění marketingového výzkumu;
• pronájem hotového předmětu v souladu se smlouvami;
• prodej hotového objektu.

V první řadě je nutné vyhodnotit spolehlivost banky, která zřizuje vázaný účet a v případě nedokončení projektu garantuje vrácení finančních prostředků

(Foto: Marina Lystseva/TASS)

Jaké typy vývojářů existují?

Na moderním realitním trhu existují dva typy developmentu.

Fee-development – účast na projektu bez investování vlastních prostředků projekt je sponzorován investorem nebo financován bankou; V tomto případě developer pracuje na pronájem za úplatu od majitele a zabývá se výstavbou a správou projektu na zakázku.

Spekulativní vývoj je vývoj s plnou odpovědností. V tomto případě se developer sám podílí na získávání investic do projektu a přebírá veškerá rizika při jeho realizaci. Stavbu lze provést z vlastních peněz nebo pomocí úvěrových prostředků.

„Velké společnosti často vystupují jako vývojáři a jejich dceřiné společnosti jako vývojáři. A to může být pro kupující nemovitostí výrazná nuance, protože status společnosti je důležitý při uzavírání smlouvy,“ vysvětluje Roman Rodiontsev, ředitel oddělení projektového poradenství ve společnosti Est-a-Tet.

Tatyana Podkidysheva, obchodní ředitelka NDV-Real Estate Supermarket:

— Developer je odpovědný za registraci a kontrolu nad vázanými účty, pokud získá finanční prostředky na výstavbu obytného komplexu. Pokud má vlastní finanční prostředky na výstavbu projektu, pak kontroluje jejich použití. Vývojář do budoucna také sleduje průběh prodeje a úroveň zisku.

Developer se zabývá veškerou prací na výstavbě rezidenčního komplexu, řekněme, oživuje nápady vývojáře, přičemž bere v úvahu všechny stavební předpisy a předpisy. Je třeba pamatovat na to, že developerem je právnická osoba, pro kterou je zpracována dokumentace stavby. A pokud si kupující stěžují na stavební práce nebo kvalitu bytů, musí se obrátit na developera, protože klienty s ním zavazují smluvní závazky.

Hlavním úkolem developera je zvýšit zisky z projektu
(Foto: Semjon Likhodějev/TASS)

Kritéria pro výběr spolehlivého vývojáře

Chcete-li vybrat spolehlivého vývojáře, musíte dodržovat určitá kritéria.

První kritérium — počet prodaných předmětů. Čím více jich bude, tím lépe. Rovněž stojí za to věnovat pozornost geografii projektů, které developer realizuje. Pokud společnost působí v několika regionech, ukazuje to její rozsah.

Druhé kritérium – pracovní zkušenosti. Pokud developer působí na trhu řadu let, je to další výhoda při výběru.

Třetí kritérium — dostupnost prohlášení a projektové dokumentace. To lze snadno zkontrolovat – vývojář je povinen zveřejnit všechny dokumenty na svých webových stránkách.

Čtvrté kritérium — partneři a investoři. Pokud jsou mezi partnery developera velké banky, je to také dobré znamení.

Páté kritérium — dostupnost dokumentů. Patří mezi ně vlastnické dokumenty k pozemku a smlouva o pojištění odpovědnosti developera. Pokud některý z těchto dokumentů chybí, je lepší takového vývojáře nekontaktovat.

Šesté kritérium – podrobná smlouva. Měl by obsahovat co nejvíce informací o developerovi, kde jsou uvedena práva a povinnosti stran.

Sedmé kritérium – recenze zákazníků. Negativní recenze na internetu se mohou týkat jakéhokoli, dokonce i nejspolehlivějšího vývojáře. Pokud je jich ale příliš, pak je to důvod k zamyšlení.

Vladimir Galaktionov, ředitel právních záležitostí Capital Group:

— Při výběru spolehlivého stavitele nebo developera musíte pamatovat na to, že nová výstavba nyní probíhá v rámci schématu financování projektu. Je tedy nutné především zhodnotit spolehlivost banky, která zřizuje vázaný účet a v případě nedokončení projektu garantuje vrácení peněz. Pokud se budeme bavit o samotném developerovi, pak je nejlepší zaměřit se na jeho zkušenosti, finanční výkazy a pověst na realitním trhu.

Viz také:

• Jak developeři udržují dům po jeho uvedení do provozu?
• Kteří moskevští vývojáři v roce 2021 vydělali nejvíce
• Jaké chyby dělají developeři při realizaci rezidenčních projektů?