Na co se zeptat při prohlídce domu?

Nákup venkovské nemovitosti je vždy loterie. Ne každý prodávající řekne potenciálnímu kupci o porušeních spáchaných během výstavby a dalších nedostatcích jeho domu. Technické a právní nuance často dokáže předem odhalit pouze odborník – právník, realitní makléř nebo nezávislý odhadce. Vzniklé potíže mohou na dlouhou dobu zkazit dojem nového majitele z nákupu. Nejspolehlivější nemovitost ke koupi je dům v organizované a plně obydlené vesnici. To je vysvětleno skutečností, že veškerá komunikace je tam dobře zavedena a je tam nezbytná infrastruktura. Cenou za chybu při koupi domu s vadami může být rekonstrukce nebo vyhlídka, že zůstanete bez peněz a nemovitosti. Hovoříme o nejčastějších problémech, se kterými se může potenciální kupec venkovské nemovitosti setkat.

V ojedinělých případech lze technické nedostatky chaty zjistit i po několika návštěvách. Nejběžnější jsou přítomnost plísní, praskliny v základu a netěsnosti. Kromě toho je nutné posoudit stav střechy. Nedodržení instalačních pravidel často vede k tvorbě kondenzace a dalšímu hnilobě systému krokví a úspora izolace se stává příčinou netěsností. Také je třeba věnovat pozornost stěnám a rohům v domě. Nejlepší je, když je prohlédne odborník pomocí termokamery. Pokud zařízení ukazuje, že jsou vlhké, je lepší nákup odmítnout, jinak nový majitel riskuje boj s plísní po mnoho let. Doporučuje se zkontrolovat dům dvakrát: za jasného slunečného počasí, kdy jsou jasně viditelné všechny netěsnosti na fasádě, a za deště, abyste pochopili, zda střecha prosakuje a zda je bouřkový odtok na místě správně navržen.

Foto: Tramp57/shutterstock
Nedostatek komunikace

Připojování komunikací je poměrně problematický a nákladný proces. Potíže s jejich instalací mohou vést k tomu, že majitel chaty bude nucen dočasně zastavit stavbu nebo ji úplně zastavit. Náklady na dům bez komunikací jsou nižší než u podobných nemovitostí s komunikací. Pokud se o to stavitelé nebo předchozí majitel nestarali předem, kupující bude muset vynaložit spoustu času, úsilí a peněz. Ale i když jsou nainstalovány všechny potřebné komunikace, jejich kvalita může způsobit nepohodlí. Proto je důležité věnovat pozornost alespoň povrchní kontrole komunikací. Požádejte například prodejce, aby předvedl svou práci. Prodávající má zpravidla kontakty na všechny zhotovitele, kteří dílo prováděli. Smlouvy o jejich údržbě mohou sloužit jako dokumenty potvrzující dostupnost komunikace.

Foto: vvoe/shutterstock
Právní čistota transakce

Povrchní studium dokumentů může vést k řadě důsledků. Výsledkem koupě může být nemovitost postavená na pozemku s věcným břemenem. Kvůli porušování zákona při výstavbě je registrace vlastnictví koupeného domu nemožná. Často dochází k případům, kdy se rozestavěný nebo i hotový dům staví svépomocí. V tomto případě prodávající obvykle prodává pouze pozemek, ve skutečnosti před Rosreestrem skrývá, že na místě stojí také dům. Takové bydlení se nedoporučuje kupovat, protože hrozí, že nemovitost nebude evidována jako majetek. V lepším případě bude muset nový majitel provést změny v projektu na vlastní náklady, v horším případě musí dojít k demolici domu. Vzhledem k tomu, že venkovská nemovitost je drahý nákup, potenciální majitelé se obvykle uchýlí ke službám specialistů, aby ověřili právní čistotu transakce. Abyste se ujistili, že vlastnictví pozemku a domu prodávajícího je řádně formalizováno a evidováno, je důležité si před dokončením transakce vyžádat kompletní balík dokumentů.

Foto: Dmitrij Sedakov/shutterstock
Projekt dispozičního řešení chaty

Hotový dům od developera se může lišit od schváleného individuálního projektu a nemusí splňovat očekávání kupujícího. Rozdíl spočívá v designu a skutečné ploše místností, tloušťce a délce stěn, výšce stropů, umístění oken a dveří. Jsou případy, kdy i umístění chaty podléhá změnám, zejména v souvislosti s výstavbou komunikací nebo občanské vybavenosti. Takový spor lze vyřešit v předsoudním řízení podáním žaloby s uvedením všech požadavků na dodavatele. Můžete například požadovat snížení ceny nebo odstranění nedostatků. Pokud tyto požadavky odmítnete splnit, můžete se obrátit na soud. Pokud parametry bydlení neodpovídají požadavkům uvedeným ve stavebním povolení, mohou nastat potíže se zápisem vlastnických práv, zejména pokud jejich hodnoty překračují nejvyšší přípustné limity. Také asi polovina nákupů nemovitostí v zemi vede k tomu, že osoba koupí nemovitost v nezastavěné vesnici. Kupující se tak odsuzuje k dlouhému rozjímání o staveništi.

Foto: Oleg Golovnev/shutterstock
Ostatní žadatelé

I po složení zálohy může prodávající postoupit nemovitost jinému zájemci. Abyste se chránili, je nutné předem stanovit závažné sankce pro případ odmítnutí transakce kupujícím nebo prodávajícím. I když tedy majitel dostane výhodnější nabídku, rozmyslí si, zda má smysl platit dvojnásobek nebo trojnásobek zálohy, přičemž prvnímu potenciálnímu kupci obchod odmítne. Majitel může navíc uzavřít obchod s více kupujícími najednou. Tento typ podvodného schématu je poměrně běžný. Předměstský trh s nemovitostmi také není imunní vůči dvojím prodejům. Při projednávání takových sporů u soudu bude mít výhodu kupující, který se jako první zaregistroval nebo uzavřel smlouvu. Ostatní potenciální vlastníci mají zároveň možnost získat plnou cenu zaplacené smlouvy, náhradu morálních škod a vzniklých ztrát.

V tomto článku vám prozradíme, jaké otázky položit prodávajícímu bytu či domu před koupí – zjišťovali jsme spolu s realitním expertem Felixem Albertem.

Proč je důležité klást otázky prodávajícímu nemovitosti?

Nákup bytu nebo domu pro většinu lidí je vážná transakce v hodnotě několika milionů rublů. Jen málo obyčejných lidí často kupuje a prodává nemovitosti, pro mnohé jsou takové transakce vzácné.

Proto je velmi důležité položit prodejci před nákupem správné otázky. Všechny dotazy na prodejce nemovitosti lze rozdělit do tří skupin.

Dotazy ohledně nemovitostí

Účelem těchto otázek je zjistit všechny důležité vlastnosti nemovitosti a rozhodnout se, zda je pro vás jako budoucího majitele vhodná. Má kritické nedostatky? Odpověď na tuto otázku vám pomůže pochopit, kolik peněz a času budete muset investovat do nemovitosti, a najít důvody ke smlouvání. Felix Albert, realitní expert

Jaká je plocha nemovitosti? V jakém roce a z jakých materiálů byl dům postaven? Jaký druh vedení: měď nebo hliník? Jak dlouho to bylo změněno? Hliník je méně odolný a náchylný k zahřívání při přetížení. Bylo vyměněno přívodní potrubí vody a topení a přípojky? Požádejte, abyste byli zkontrolováni kvůli zrakovým problémům. Jaké dlaždice jsou na podlaze? Jaká je třída odolnosti laminátu? Co jste ochoten po prodeji zanechat? Kdo je výrobcem kuchyňského nábytku? Je ještě v záruce? Kdo bydlí vedle? Došlo k úniku vody, včetně úniků od sousedů? Pokud ano, je možné vidět aktuální stav komunikací sousedů? Jaká je situace s parkováním ve večerních hodinách? Je tam placené parkoviště a jak daleko? Jaká je vzdálenost k nejbližší zastávce, prodejně, lékárně? Počítejte, že 1 km je přibližně 15 minut chůze.

Přečtěte si také: „Jak získat slevu od prodejce bytu“

Dotazy k dokumentům

Druhou skupinou otázek jsou otázky týkající se dokumentů. Je důležité pochopit, zda existují rizika napadení vlastnických práv, a pokud existují, jak je odstranit. Je třeba také připomenout, že tato rizika jsou vážným základem pro vyjednávání.

Co je základem pro vznik majetku? Existují nějaká omezení transakce? Je byt zastaven bance? Pokud se nemovitost dědí, podíleli se na dědictví všichni dědicové? Pokud je majetek privatizován, kdo byl tedy v bytě v době privatizace registrován? Kolik vlastníků má nemovitost a jsou mezi nimi nezletilí? Byl při nákupu nemovitosti použit mateřský kapitál? Probíhá nějaká přestavba a je to legální? Pokud ne, je možné to legalizovat? Jsou v bytě nebo domě nájemníci a jak dlouho je třeba jim dát oznámení, aby nemovitost vyklidili?

Před nákupem si nemovitost zkontrolujte pomocí služby „Právní prověrka nemovitosti“.

Dotazy ohledně potřeb prodejce

Toto je velmi důležitá skupina otázek. Pokud totiž prodávající nemá potřebu nemovitost prodat (to se stává), pak první dvě skupiny otázek ztrácejí veškerý smysl.

Proč jste se rozhodli prodat tento byt? Existuje souhlas všech vlastníků s prodejem bytu? Jak rychle můžete vyklidit byt? Už máte vybraný byt, do kterého se chcete přestěhovat? Dostali jste již povolení od svého opatrovníka, pokud jej potřebujete? Vybrali jste si banku, ve které budete transakci provádět? Máte již připraveny finanční a právní plány transakce? Máte další nemovitosti, kam se můžete po prodeji této nemovitosti přihlásit? Jak rychle se můžete zaregistrovat?

Na Domkliku si rychle a bezpečně vyberete nemovitost ke koupi. Kromě hotových bytů a bytů v novostavbách na stránkách naleznete inzeráty na prodej pozemků a domů. Nemovitost lze v tomto případě pořídit buď za vlastní peníze, nebo pomocí hypotéky.