Co se stane, když se finanční úřad dozví o pronájmu bytu?

Chci pronajmout byt jako OSVČ. Zjistí finanční úřad, zda jsem to předal dříve a pokusí se daň vybrat? Pokud ano, jaké sankce bych měl očekávat?

A další otázka k aplikaci „Vlastní podnikání“. Rozumím tomu správně, že duplikuje aplikaci „Moje daň“ a jako jedinou se nyní můžete zaregistrovat?

Zda daňová kontrola zjistí, zda jste již dříve pronajímali byt a platili daně, závisí na rozhodnutí finančního úřadu. Tady se dá jen hádat.

Takový výsledek je ale nepravděpodobný. Daň ze samostatné výdělečné činnosti byla zavedena mimo jiné proto, aby lidé měli možnost vystoupit ze stínu, legálně pobírat příjmy a platit daně.

Pokud by finanční úřady začaly masivně kontrolovat všechny přihlášené, je nepravděpodobné, že by počet OSVČ aktivně rostl. Pronájmy bytů navíc patří mezi lídry mezi druhy činností a počtem poplatníků NAP.

Navíc jsou nyní ve skutečnosti pozastaveny daňové kontroly osob samostatně výdělečně činných a každá z nich musí být koordinována s Federální daňovou službou v Moskvě.

Pokud se však bojíte kontrol, řeknu vám, jak Federální daňová služba identifikuje ty, kteří pronajímají byty a neplatí daně. To bude užitečné vědět.

Jak vyjít ze stínu

Kurz o tom, kdo má prospěch z toho, že se stane OSVČ, jak přijímat platby a platit daně

Jak finanční úřady zjistí, že byl byt pronajat, ale nebyly zaplaceny daně?

Předpokládejme, že vy sami nebudete informovat Federální daňovou službu, že jste byt pronajali. Nebezpečí tedy může přijít pouze z jiných zdrojů, například od bývalých nájemníků, pokud mezi vámi došlo ke konfliktům nebo byli s něčím nespokojeni.

Pokud někdo nahlásí Federální daňové službě, že je byt pronajímán nelegálně, mohou daňoví úředníci tuto informaci zkontrolovat.

Inspektoři se o daňových únicích mohou dozvědět také úplnou náhodou. Byl-li například pronajat byt firmě pro její zaměstnance a finanční úřad při kontrole organizace zjistil nájemní smlouvu a rozhodl se provést kontrakontrolu pronajímatele. Pak zjistí, že nyní pobíráte příjem legálně, ale mohou se nachytat na minulá období – kontrolovat a účtovat daně.

Nebo ještě jeden příklad. Řekněme, že nájemce dluží pronajímateli nebo způsobí škodu. Majitel podal žalobu na vymáhání peněz. Při šetření se ukázalo, že byt byl pronajímán bez smlouvy a majitel neplatil daně z příjmu.

Pokud soud zjistí porušení zákona, má právo vydat soukromé rozhodnutí a poslat ho Federální daňové službě, aby mohla pronajímatele zkontrolovat. To znamená, že finanční úřad, dalo by se říci, se náhodou dozví o nezákonném příjmu příjmů a neplacení daně z příjmu fyzických osob.

Zvláštním usnesením je zvláštní soudní příkaz, který upozorňuje některý orgán na porušení zákona

Co se stane, když finanční úřady zjistí porušení?

Pokud Federální daňová služba obdrží informaci, že byt byl pronajat nelegálně, může inspektorát provést kontrolu. A první, s čím začnou, je, že zavolají majiteli, aby podal vysvětlení.

V této fázi se musíte rozhodnout, zda se přiznat nebo ne. V tomto ohledu je lepší se poradit s právníkem, který prostuduje všechny okolnosti a nuance, zhodnotí je z právního hlediska a navrhne, jaká pozice by byla výhodnější.

Zde jsou hlavní možnosti:

1. přiznat a souhlasit s tím, že dobrovolně zaplatí daň, penále a pokuty. To znamená, vzdát se bez boje;
2. přiznat, že pronajali byt, ale nepřiznali, že měli příjem. Můžete se odvolávat na to, že si nepamatujete všechny nájemníky a jakou částku dostali za nájem a že data nebyla uložena. Tato varianta je vhodná v případě, že samotná skutečnost pronájmu bytu již byla prokázána např. svědectvím sousedů nebo nájemce. Federální daňová služba však stále musí prokázat, že jste obdrželi nájemné a o jakých částkách příjmů mluvíme. Právě z těchto částek se vypočítává daň a pokuta;
3. nepřiznávat se v naději, že daňoví kontroloři porušení neprokážou, a pokud ano, nebudou schopni prokázat celou výši vašeho příjmu. I když ve vašem bytě bydleli pravidelně různí lidé, neznamená to, že byt byl pronajímán, a pokud byl pronajímán, že z toho byl příjem. V tomto případě musí Federální daňová služba zjistit všechna fakta a prokázat porušení a výši příjmu.

Ať se přiznáte nebo ne, nebude to polehčující ani přitěžující okolnost. Proto můžete klidně všechno popřít. Když to dokážou, tak to dokážou. Není však skutečností, že finanční úřady budou moci zjistit celou výši obdržených příjmů. Můžete si tak snížit výši nedoplatku a na jeho základě vypočtené veškeré pokuty.

To je situace, kdy je obtížné zjistit a prokázat celou výši příjmu:

• nebyly uzavřeny žádné písemné dohody;
• Rosreestr data nezaznamenávají skutečnosti o pronájmu bytu;
• Nájemníci jsou neznámí a nelze je kontaktovat ani dotazovat;
• Byly použity hotovostní platby.

Co hrozí živnostníkovi, který před registrací pronajal byt?

Pokud se zaregistrujete jako OSVČ, je zbytečné provádět kontrolní kontroly a přistihnout vás při porušení: nyní je s vámi vše legální.

Pokud vezmeme v úvahu vše, co je napsáno výše, bude pro Federální daňovou službu téměř nemožné určit výši příjmu a vypočítat daň.

V nejhorším případě, pokud finanční úřad skutečnost pronajímání bytu odhalí, zjistí a prokáže výši přijatých příjmů a nezaplacené daně, hrozí právě toto.

Povinnost platit daň — Daň z příjmu fyzických osob, tedy 13 % z příjmu. Maximální doba, za kterou lze daň účtovat, jsou tři roky, a to i v případě, že byl byt pronajímán déle. Navíc musí být prokázáno, že během těchto let byl byt pronajímán, pronajímatel měl příjem a neodváděl z něj daň z příjmu fyzických osob. Na podmínkách a formátu pronájmu nezáleží.

Pokuta za pozdní podání prohlášení 3-NDFL — 5 % z nezaplacené částky daně za každý celý nebo částečný měsíc prodlení. Pokud byly příjmy skryty a daně nebyly zaplaceny, prohlášení nebylo podáno. To je také porušení. Minimální pokuta je 1000 ₽, maximální 30 % z nezaplacené částky.

Pokuta za nezaplacení daně — 20 nebo 40 % z nezaplacené částky. 20 % – pokud bylo nezaplacení neúmyslné, 40 % – pokud bylo úmyslné. Finanční úřady prokazují úmysl.

Postoj pronajímatele by měl být vždy jasný: nezaplatil neúmyslně.

Můžete se odkázat na to, že o nutnosti platit daň nevěděli z důvodu právní negramotnosti, nepochopili, že se jedná o porušení zákona. Údajně se mylně domnívali, že takové příjmy nepodléhají dani. Nebo se domnívali, že daně by měl vypočítat sám finanční úřad. Všechno to vypadá jako slabá výmluva, ale můžete to zkusit.

Poplatky z prodlení — 1/300 klíčové sazby centrální banky za každý kalendářní den prodlení s platbou daně. Výpočet se provádí za období nejvýše tří let. Pokud byl byt pronajímán řekněme na pět let, pak se stejně budou počítat jen na tři roky.

Služby „Moje daň“ a „Vaše firma“: co si vybrat

Federální daňová služba doporučuje používat službu „Moje daň“. Můžete se však zaregistrovat prostřednictvím jakékoli pohodlné aplikace nebo služby: samotný postup registrace stále prochází systémem Federální daňové služby.

Peníze, které majitelé bytů získají z pronájmu, musí platit daň. Majitelé bytů si někdy myslí, že pokud sami neukážou své příjmy, nikdo se o nich nedozví. V praxi však Federální daňová služba často zjistí daňové úniky. Pak musí pronajímatelé převádět nejen nezaplacené částky, ale i penále a pokuty.

Řekneme vám, jak se Federální daňová služba dozví o neoficiálním pronájmu bytů, co hrozí těm, kteří nezaplatili daně, a co by se mělo dělat, když se o pronájmu bydlení dozvíte.

Jak Federální daňová služba zjistí, že někdo neoficiálně pronajímá byt?

Bezhotovostní platba

Majitelé bytů dostávají peníze za nájem ve většině případů převodem na kartu. To neznamená, že každý, komu jsou zasílány nějaké finanční prostředky, může být podezřelý. Například ti, kterým rodiče měsíčně převádějí určitou částku na kartu jako pomoc, nebo ti, kteří vybírají peníze na dárky pro členy týmu. Ale dostávat na účet každý měsíc stejnou částku může být alarmující.

Federální daňová služba nesleduje převody na karty ručně – děje se tak automaticky pomocí technologie. Pokud však systém identifikuje převody, které by mohly být potenciálně skrytým příjmem, zaměstnanci Federální daňové služby jsou již zapojeni do ověřování.

Kromě toho může Federální daňová služba při kontrole požádat banku, aby poskytla informace o pohybu finančních prostředků prostřednictvím účtů za poslední tři roky. Pokud jsou po určité období na účtu účtenky od jedné osoby, může jej správce daně nejprve kontaktovat a zjistit, proč peníze převádí. Pokud se skutečně jedná o nájemce bytu, mohou zaměstnanci navíc požadovat:

• nájemní smlouva, pokud byla sepsána;
• účtenky potvrzující přijetí peněz vlastníkem bytu, pokud je vlastník nemovitosti vyhotovil.

Zveřejňování inzerátů

Majitelé obvykle zveřejňují inzeráty na pronájem bytů – je to vzácné, když se nájemníci najdou prostřednictvím přátel, kolegů nebo příbuzných. Pokud oficiálně nepracujete jako realitní makléř, ale inzeráty s nabídkami pronájmu bydlení jsou pravidelně zveřejňovány na vaše jméno a s vaším telefonním číslem, může to být důvod ke kontrole.

Stejně jako v případě účtenek na kartě nejsou reklamy manuálně sledovány. Automatický systém pomáhá při identifikaci daňových neplatičů. Na základě kontroly systém spáruje a identifikuje ty, kteří mohou nemovitost pronajímat, ale neplatí daně a nejsou realitní kanceláří. Dále jsou do kontroly zapojeni zaměstnanci Federální daňové služby. V některých případech mohou dokonce zavolat majiteli, představit se jako potenciální nájemce a přijít si byt prohlédnout.

Nemusíte si myslet, že si můžete pronajmout byt přes realitní kancelář a nemusíte se bát. Realitní kanceláře mohou také pravidelně kontrolovat, aby dostávaly informace o tom, které byty jsou k pronájmu a kdo jsou jejich majitelé. Poté se u konkrétních vlastníků kontroluje, zda podávají přiznání k dani z příjmu nebo platí daň.

Údaje o vlastnických právech od Rosreestr

Informace o všech majitelích nemovitostí jsou obsaženy v jediném registru. Podle ustanovení daňového řádu Ruské federace Rosreestr v určitých intervalech předává Federální daňové službě údaje o nemovitostech, které jsou v systému, a jejich vlastníkech. V první řadě je to nutné pro stanovení nutnosti zaplacení daně z nemovitosti a její výše. Kromě toho však Federální daňová služba může hodnotit ty, kteří zaregistrovali vlastnictví dvou nebo více objektů. Skutečnost, že člověk má například dva nebo tři byty, nesvědčí o neformálním pronájmu. Lidé mohou kupovat byty na investici, kupovat nemovitosti pro děti nebo jejich rodiče. Ale vlastníky několika nemovitostí lze selektivně kontrolovat, zejména na základě pravidelných příjmů na účet od možných nájemců.

Informace od správcovských společností, okresních policistů a sousedů

Informace o tom, že někdo pronajímá byt a skrývá daně, mohou pocházet od jiných lidí.

V případě problémů s údržbou bydlení nebo plateb může správcovská společnost obdržet stížnost. Například, když majitel bytu dlouho nedostal platbu za bydlení a komunální služby, když nashromáždil velký dluh na platbách za velké opravy. Pokud má správcovská společnost zároveň informace o tom, že majitel bytu pronajímá bydlení a pobírá příjem, může se to stát důvodem pro stížnost u Federální daňové služby.

Není povinností okresního policisty zjišťovat pronajímatele, kteří se vyhýbají placení daní. Mohou však takové informace předávat Federální daňové službě, například při identifikaci občanů jiných států, kteří se nezaregistrovali, při podávání prohlášení od sousedů o porušování veřejného pořádku těmi, kteří žijí v bytě.

Informace od sousedů většinou přicházejí v situacích, kdy nejsou spokojeni s chováním nájemníků. Stížnosti lze například zasílat, pokud jsou hluční, pořádají večírky, odpadky na ulici nebo kouří ve vchodu. Také důvodem reklamace může být vytopení bytu, zejména pokud jeho majitel odmítá problém řešit a způsobenou škodu nahradit.

Informace z migračních služeb

Daňová služba aktivně využívá databázi migrační služby – informace, na které adrese jsou registrováni cizinci dočasně pobývající v tuzemsku. Zvláštní pozornost finančních úřadů mohou upoutat tzv. „gumové“ byty, ve kterých podnikaví majitelé registrují několik desítek osob najednou. V tomto případě lze mluvit nejen o daňových únicích, ale také o nelegálních výdělcích, které majitelé dostávají za dočasnou registraci.

Informace od organizace, která pronajímá bydlení pro své zaměstnance

Pokud společnost pronajímá bydlení pro jednoho nebo více zaměstnanců a oficiálně vykazuje výdaje, může to být důvodem ke kontrole Federální daňové služby. Pokud finanční úřad vidí na jedné straně výdaje na úhradu nájmu bytu, ale nemá vykazovaný příjem od vlastníka bytu, určitě to prověří.

Informace pocházejí od samotných nájemníků

Informace o tom, že někdo neoficiálně pronajímá byt, může přijít i od nájemníků. Obvykle je důvodem pro kontaktování finančního úřadu neshoda mezi vlastníkem nemovitosti a nájemcem. Například když se majitel rozhodne zvýšit nájem, když se vyjadřuje ke špíně v bytě nebo k chování nájemníka. Nebo v případech, kdy majitel nemovitosti žádá o urychlené vystěhování z bytu.

Existuje mnoho situací, kdy se Federální daňová služba dozví o neoficiálním pronájmu bytu a daňovém úniku. Abyste se nemuseli bát, že vás přistihnou, je lepší pronájem formalizovat a zaplatit daň.

Jak může IRS prokázat, že neplatím daně?

To lze provést několika způsoby, například:

• podle výpovědí svědků. Svědky mohou být samotný nájemce, sousedé, zaměstnanci správcovské společnosti, realitní makléř, jehož prostřednictvím vlastník nemovitost pronajímá;
• účtenky potvrzující, že pronajímatel přijal peníze za byt, které může poskytnout nájemce;
• uzavřenou nájemní smlouvu. Může být požadováno od osoby pronajímající bydlení nebo společnosti pronajímající byt pro zaměstnance;
• výpis z bankovního účtu majitele bytu, který jej pronajímá a přijímá od nájemce bezhotovostní platbu.

Často se majitelé domů snaží vyjednávat s nájemníky. Nabízejí například snížení nákladů na nájem, ale v reakci na to žádají, aby nemluvili o tom, co platí za ubytování. Ale zpravidla, když zaměstnanci Federální daňové služby přímo kontaktují nájemníky, řeknou vše tak, jak to skutečně je.

Co se stane, když Federální daňová služba zjistí, že skrývám příjem?

Důsledky zjištění finančního úřadu o daňovém úniku mohou být následující:

• budete muset zaplatit daň, která nebyla převedena. Lhůta se bere na základě dostupných údajů, např. svědeckých výpovědí, výpisů z účtu, uzavřené smlouvy nebo příjmu peněz. Při oficiálním pronájmu bytu si majitelé mohou ze zákona snížit daň, například pronajímají bydlení jako OSVČ a platí 4 %. Ale pokud je daň zaplacena po úniku, budete muset zaplatit 13% z přijatých peněz. A pokud se ukáže, že vlastník bytu je nerezident, pak 30 %;
• bude nutné platit pokuty. Pro jejich výpočet se výše nezaplacené daně vynásobí 1/300 sazby Centrální banky Ruské federace a počtem dnů prodlení. Čím delší je tedy období daňových úniků, tím vyšší je výše sankcí;
• Za pozdní podání daňového přiznání budete muset zaplatit pokutu. Pokuta je 5 % z nezaplacené částky, ale nesmí být nižší než 1 tisíc rublů;
• Za zmeškání lhůty pro zaplacení daně budete muset zaplatit pokutu. Je to 20 % z částky, která nebyla převedena do rozpočtu. Pokud se ale prokáže, že majitel bytu prostředky vědomě nepřevedl, může být pokuta až 40 % z nezaplacené částky.

Kromě pokut a penále za neplacení daní a pozdní podání přiznání budete muset zaplatit pokutu za provozování podnikatelské činnosti bez registrace. Pokuta se pohybuje od 500 do 2000 rublů.

Co dělat, když mě chytí

Pokud se ukáže, že jste si pronajali byt a vyhnuli se daním, měli byste udělat následující:

• přijďte na úřad Federální daňové služby, když budete vyzváni, abyste objasnili okolnosti;
• odpovídat na otázky daňových úředníků. Je lepší, když jsou tyto odpovědi uvedeny písemně.

Pokud existují důkazy o tom, že jste byt skutečně pronajímali a pobírali příjem, je lepší to nepopírat a nesnažit se dokázat opak. Obvykle v takových případech finanční úředníci nabízejí, že daň a všechny příslušné pokuty zaplatí dobrovolně. Pokud majitel bytu kategoricky nesouhlasí s přiznáním, že byt pronajímal a nevykazoval příjmy, půjde případ k soudu. Pokud soud rozhodne ve prospěch Federální daňové služby a prokáže se, že se vlastník nemovitosti vyhýbal placení daní, budou daně, penále a pokuty vybírány násilně. Například určité procento z platu může být použito k zaplacení požadované částky.

Kolik zaplatíte, pokud je pronájem bytu legální?

Nejlepší způsob, jak se nebát přistižení za daňový únik, je oficiálně pronajmout svůj byt. Majitel domu si podle zákona může vybrat druh činnosti, který mu vyhovuje, a daňový režim, který potřebuje. Můžete se například jednoduše přihlásit jako jednotlivec. Ale v tomto případě budete muset zaplatit nejvyšší procento daně – 13% z částky přijaté jako příjem. Pokud vlastník bytu žije v Rusku méně než 183 dní v roce, bude také považován za nerezidenta. V tomto případě bude částka daně ještě vyšší – bude činit 30 %.

Další, ekonomičtější možností je zaregistrovat se jako samostatný podnikatel. Pokud chcete, můžete si vybrat daňové systémy, které vám umožní platit méně, například:

• zjednodušený daňový systém. Na to můžete zaplatit 6% z přijatého příjmu. Můžete také poukázat 15 % z příjmů stanovených po odečtení nákladů, které poplatník vynaložil na podnikání;
• patentový daňový systém. Na něm majitel bytu odvede 6 % z částky, kterou si plánuje ve zdaňovacím období vydělat.

Pozor: jednotliví podnikatelé musí navíc platit pojistné, jehož výše se každý rok mění. V roce 2024 je pevný příspěvek pro jednotlivé podnikatele 49 500 rublů.

Další formou podnikání, kterou lze využít, je samostatná výdělečná činnost. Daň bude:

• 6 % za předpokladu příjmu od právnických osob. Pokud například pronajmete byt firmě, jejíž zaměstnanci v něm budou bydlet;
• 4 % při pronájmu bydlení fyzickým osobám.

Upozorňujeme, že celkový roční příjem osob samostatně výdělečně činných by neměl přesáhnout 2,4 milionu rublů.